孙骁骥的博客

作者：孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”（jiguantx）

在北京楼市限购愈发严厉，交易逐渐冷淡的今天，环北京小城的房价，正在悄然上涨。

燕郊、大厂、香河等区域的房价上涨已持续了很久，从最初的的几千元一平米现在已经超过两万元。在购房中介网站上，燕郊地区的不少二手房单价已经在3万元左右。由于户型大部分都超过一百平，因此这些房产的总价格都在数百万元不等。 房价在北京周边地区的疯涨，造成了不少地区开始进行房产限购 。继廊坊、怀来县、涞水县等地宣布限购之后，涿州最近也宣布限购。

以下便是《21世纪经济报》报道涿州的房市情景。根据这篇报道的描述：“（某个）售楼处周围还遍布着待开发的农田，售楼处东北方便是住宅区，四个塔吊正在工作。施工人员介绍，半个月前这里开始动工，现在地基部分已经完成。”虽然连房子的影子也见不着，但是开发商设在北京的售楼点，看房者在北京已经排了很长的队，好不容易才预约到了去涿州的看房行程，等日期一到就乘专车过来参观那些在现实中还并不存在的房子。

恕笔者孤陋寡闻，上一次读到涿州这个地名还是小时候读《三国演义》的时候，主角之一的刘备就是来自于涿郡的有为青年。东汉时代的涿郡就是现在的涿州。这个历史中的地名以这种方式重新回到舆论讨论的焦点，只能说，这是一种莫大的讽刺。

北京周边的地区房价暴涨，以至于纷纷限购，无非说明了一个很现实的问题，那就是 环北京带的房产泡沫已经膨胀到非常严重的地步。

当我们今天在谈论“环北京房价上涨”的时候，不要忘了另一个概念，就是“环北京贫困带”。据官方统计，在北京和天津周围，环绕着河北的3798个贫困村、32个贫困县，年均收入不足625元的272.6万贫困人口。如果以150公里的直线距离计算，与北京接壤的周边地区就有25个国家级和省级贫困县，称为“环首都贫困带”。而即使那些不属于贫困县的区域，其经济水平与人均收入，在全国来看，都是属于低于平均水平的。

因此，诡异的事情出现了。 “环北京房价上涨圈”和“环北京贫困带”两者在今天奇妙的相遇，也就是说，现在房价长得最快的地方，居然是中国最穷的地方之一 。试问，这些地方的房价上涨，可持续吗？

如果说，北京、上海、深圳等一线城市高昂的房价还可以说是一种“刚性泡沫”，不会轻易破灭。那么，环北京的楼市泡沫，应该说就没有那么“刚性”，其中的水分很多。这么说，是因为河北省一些距离北京比较近的地区房价暴涨完全和地方经济发展没有什么关系，而纯粹是一种房产投机现象。

我们不专门看北京周边的贫困带，说说河北的一般情况。根据统计局发布的数据，河北省在2016年的居民可支配收入为28244元，低于全国的平均值33616元，更是远远低于北京的57275元。如果说，居民的收入水平一定程度上代表着地区经济的发展，而地区经济的发展又决定真实的房价，那么可以看到， 河北的真实房价应该与四川、陕西、广西等地接近 ，因为以上地区人均可支配收入都分布在28200到28400元这个区间，老百姓能支付得起的房价水平应该也大致相同。但事实上， 环北京带两三万起跳的房价远远超出了四川、陕西等地的平均水平，也超过了河北其他地区的房价水平。这显然是一种反常现象。

有人把环北京一带的房价过快上涨解释为“溢出效应”。因为首都的房价过高且限购，因此一部分外来打工者被迫选择在北京周边买房。

实际上，这种所谓的“溢出”恰恰是一种泡沫的表现，因为支撑房价的基础不是经济。环北京地区的产业结构如何？支撑得起这么高的房价吗？能为人提供与高房价匹配的就业、社保、教育等等需求吗？没有，以上的东西现在一样都没有，那么它不是泡沫又是什么呢。

因此， 环北京房价上涨可谓是今天楼市泡沫中最典型的泡沫。在这个泡沫当中，包藏着很大的水分。这个把吹得越来越大的水分，便是北京的楼市政策。

一方面，我们近年来看到北京的住宅用地减半，楼价越来越高，求购京城房产愈加困难，但另一方面，北京出台严厉的限购政策，让有意愿买房，并且着急买房的人选择暂时在离北京较近的地带买房。实际上，假如政策有变，例如北京的限购出现了某种松动和变数，那么可以预见，这些环北京的房主肯定会立刻抛售房产，想办法变现然后搞一套北京的房产。

所有的政策，都是存在变数的。北京的楼市政策也不例外，它会直接影响京郊地区的房价。

很典型的例子便是多年前的通州房价和近几年的燕郊房价。通州的房价过去是有涨有跌的，涨跌的依据一般来说都是北京出台了某个政策，例如有段时间新闻里说关于通州未来的定位是什么承接北京的行政功能云云，那段时间该地区房价暴涨；但一段时间以后这个消息没有下文，过高的房价又有所下跌。

燕郊也是如此。十年前燕郊房价只有四千元一平，但在2010年随着北京的房价暴涨，燕郊房价也突破万元，但随后河北的限购政策一出，马上跌倒8000元，而通州房价在2011年暴涨（通州暴涨属于一种间接的政策影响），这又让燕郊房价进一步下跌，回到三年前的水平。直到近几年因为北京严厉的限购政策，燕郊等地区才又成为买房资本的“避风港”，房价出现大幅上涨的迹象。

过去这些年， 通州和燕郊房价忽涨忽跌，预示着未来所谓的环北京房价也会遵循这种趋势，涨跌波动不定 ，随着房价涨跌而起起落落的，就是业主的心跳。如今，北京周边地区的刚需买家恐慌性入市，预示着在他们持有房屋的过程中，这种恐慌也不会消失。他们心里清楚自己为何在这里买房，为的不是长期定居，而是为了待机而动，最终目标还是北京。

这再次说明了一个事实：那就是中国的楼市这场 “击鼓传花”的金钱游戏，实际上玩得最过火的还不是一线城市，而是在一线城市的周边地区 。站在风口，连猪都会飞，但环北京的房价是一只没有长翅膀的猪，风一停，就得摔下来。

都说中国房市坑爹，实际上最坑爹的故事，就要从今天的环北京房价说起。至于这个故事的结局会是什么，我想大家心中的答案已经呼之欲出了吧。