“撤县设市”背后的楼市阴谋

文/财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 张宏伟

五天之内，六地密集撤县设市，那么，“撤县设市” 或“县改区”对于房地产市场有哪些影响？对于房企来讲有哪些机会？“撤县设市”或“县改区”方案之后的房地产开发应该注意哪些问题？

4月14日，一个名字新鲜出炉——“盘州市”。经国务院批准，贵州省盘县撤县设市，成为县级盘州市。此外，10日，陕西神木县撤销，设立县级神木市；11日，浙江玉环县撤销，设立县级玉环市；12日，湖南宁乡县撤销，设立县级宁乡市；河北平泉县撤销，设立县级平泉市；四川隆昌县撤销，设立县级隆昌市。

据长江日报记者梳理发现，五天之内，六地密集撤县设市。另今年以来，已有四十余县提出加快撤县设市步伐，主要集中在安徽、青海、贵州等省。有观点认为，这透露了一个重要的信号：在去年个别县“谨慎解冻”之后，暂停了20年的撤县设市开始正式重启。

其实，早在两年前上报国务院的“国家中长期新型城镇化规划”已经对城市规模进行重新设定，各级别城市的划分标准均有变化，规划指出，要将众多小城镇将升级为市，推进中国城镇化进程。

在这样的市场背景下，许多县级地区早在多年前就已经制定了完备的“县改市”或“县改区”方案和时间表，就只等政策闸门开启。据媒体报道，酝酿“撤县设市”的县域或“县改区”方案全国至少超过130个。 如今，五天之内，六地密集撤县设市，这意味着“县改市”或“县改区”方案重新开闸审批，“撤县设市” 或“县改区”将成为新一轮城镇化发展过程中的必然趋势。

众多周知，行政区“撤县设市” 或“县改区”，有利于精简机构，合理配置地区经济、社会资源，提高行政效能，降低行政成本，提升核心区规划建设和整体管理水平。 那么，“撤县设市” 或“县改区”对于房地产市场有哪些影响？对于房企来讲有哪些机会？“撤县设市”或“县改区”方案之后的房地产开发应该注意哪些问题？

“撤县设市”是社会到一定阶段发展的必然阶段，否则大量的人口仍然会向一些核心一二线大城市无限集中，就会导致核心一二线城市房价上涨、“大城市病”等问题。如今核心一二线城市人口承载压力越来越大，尤其是对于一线城市而言已经趋于饱和，而此时，一些中小城市还没发展起来，这是一种发展不平衡。

“撤县设市”后，城市发展规划势必会重新设计，城市的功能定位和产业发展前景也会不一样。从利好因素来看，通过 “撤县设市”，可以将城市发展目标聚焦到发展现代农业、新型产业、社会服务业等，这样，产业的升级与聚集发展势必会向中小城市导入新的人口，与此同时，也会带来城市功能空间结构的变化，这对于中小城市房地产市场来讲将会有一些投资机会。

此外，城市非核心行政区升级，通过“撤县（县级市）建区”等方式完成“并区”。比如，南京行政区划调整过程中溧水、高淳“撤县建区”。通过“撤县（县级市）建区”等方式完成“并区”，使原有县市区域的基础设施、政策，交通、教育、就业等与城市主城区同城化，相对应的土地及市场的价值也会相对应的提升。

一定意义上，“撤县（县级市）建区”后这个区域也有可能成为核心行政区的“新城”。“新城”的地位将导致开发企业大量“造城”项目落地于这个区域，短期内来看“并区”后区域内房地产市场迎来新一轮的发展机会。

从楼市调控政策思路来看，今年“撤县设市” 或“县改区”的开闸也是必然。从总体上来看，已经调控的核心一二线城市不会存在松动的机会，但今年楼市政策及市场亮点有可能在三四线城市，如何让三四线城市甚至县级市“活”起来？在核心一二线楼市从严调控的前提下，如何让三四线城市成为全国楼市平稳健康发展的平衡器成为今年的重点工作，这也是不同类别城市因城施策的重点表现。

在上述政策思路指引下，“撤县设市” 或“县改区”的开闸，这样，将引导资金向三四线城市转移，将一二线城市富裕的资金沉淀在这些三四线城市。这或许是处理当前一二线热钱的“大阴谋”。不过，这些措施对于仍然有“去库存”压力的三四线城市楼市尤其是中西部区域的三四线城市（这几天“撤县设市”的几个地方基本位于中西部区域）楼市来讲确实是利好！

总的来看，无论哪种类型的城市“撤县（县级市）建区”，还是“撤县设市”蠢蠢欲动的欲望，都是城市发展中的必然。放大地图，我们可以看到里面有星罗棋布的街道、正在扩建的商场、即将改造的图书馆、正在扩容的学校、正在招商的工业区、正在新建的“新城”……都与“并区”相关。

但是，“撤县（县级市）建区”、“撤县设市”之后带来的诸多房地产市场问题也值得我们去关注。

首先， 在“撤县（县级市）建区”、“撤县设市”这一过程中，尤其需要警惕的是“土地财政”大阴谋，避免重走“土地财政”老路。如今一些县份动辄就是“举全县之力”撤县设市，政府目光所及之处，仍是农民的土地，是可以通过土地变现的“钱景”。不仅没有心思发展现代农业、新型产业、社会服务业等，甚至连基本的城乡公共服务也缺乏热情。这样“举全县之力” “撤县设市”的做法，依旧是一种以追求GDP为目的的政绩工程，与以人为本的新型城镇化相去甚远。

其次，“撤县设市” 、“撤县（县级市）建区”等变化（尤其是涉及一线城市、核心二线城市及周边城市的行政区划调整之时）之后都会面临短期内的市场炒作与开发企业新一轮拿地布局市场的机会，房价也会面临炒作与上涨的压力。

而如今在楼市调控初见成效的今天，“撤县设市”有可能短期内不利于维护楼市调控成果，尤其是“撤县设市”涉及一线城市、核心二线城市及周边城市的行政区划调整之时，楼市仍将会引起市场短期炒作与市场泡沫的产生。

政府在做“撤县设市”调整之前应该充分考虑到行政区化的调整与房地产市场调控的关系，维系市场健康稳定发展，防止市场过热的现象。

第三，大规模的“造城”有可能导致“空城”现象，政府在“撤县设市”规划新区时，应做到产业先行，切实做到“产城融合”，最终形成产业新城。

产业新城的发展要实现产城融合。产业新城作为“撤县并区”或“撤县设市”后产业专业及发展的载体，仅仅靠园区发展产业很难做好，因为缺乏居住、生活等配套。

如果说仅仅搞城市化，只是做房地产市场开发建一些住宅“造城”来吸引人住，在没有产业支撑的市场环境下也是不可行的。

如果产业和新城之间不能够实现城市、资本、产业与人口的协调发展，不仅仅或造成城市交通负荷加重，也可能最终导致“空城”的现象发生。

因此，城镇化和工业化要同步推进，也就是城镇化过程中要切实实现“产城融合”，依靠产业的发展支持城市的建设，同时城市的基础设施配套反过来促进产业结构的升级，这样相互的互动与推进，才是“并区”或“撤县设市”之后新型城镇化过程中防止产业新城泛滥的最有效的方法。

(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)